珍珠山将迎来楼高超过60层的预购组屋项目，有望成为市中心新标志性地标。房地产分析师建议，为这类组屋设高达25%的津贴回收率，并规定10年的最低居住年限，以避免出现类似邻近项目的“中奖效应”。
国家发展部长徐芳达星期三（3月4日）在国会宣布，毗邻欧南园地铁站的珍珠山（Pearl’s Hill）时隔40多年将再次迎来新的公共住房，作为更新老旧市镇的举措之一。
ERA产业主要执行官林东荣接受《联合早报》访问时指出，从城市规划角度来看，规划人员会在合适地点允许建设地标性发展项目，以丰富城市天际线并形成视觉焦点，从而营造更具层次感的城市环境。
他说，珍珠山预购组屋项目所在地点或具备这样的条件。项目楼高将超过60层，建成后有望成为新加坡最高的预购组屋项目，以及市中心具有标志性的公共住房地标。
大亨房地产网站 MOGUL.sg 首席研究师麦俊荣指出，建屋发展局上一次推出这样有代表性的组屋项目是在2004年，即楼高50层的达士岭（The Pinnacle@Duxton），至今仍是本地最高的组屋。
他指出，当年达士岭四房式和五房式预购组屋售价介于约28万9200元至45万1500元，但在2014年开始被转售后，同房型组屋的中位价分别达85万8000元和96万9444元，意味着房主的资本增值达144%至152%。
“由于当时的最低居住年限只是五年，也没有津贴回收机制，对一些转卖的业主如同‘中奖’。”
他认为，珍珠山项目在地理位置和代表性方面与达士岭有相似之处，而高楼层单位通常价格较高，也促成不少“百万转售组屋”，因此当局在定价和限制条件方面，须要更谨慎考量。
麦俊荣估计，位于最高楼层（约50层至60层）的四房式单位售价可能约80万元；若进入转售市场，未来价格甚至可能突破150万元。
他建议政府可能需设定较高的津贴回收率，介于20%至25%，并规定10年的最低居住年限。
林东荣则认为，珍珠山项目的津贴回收率预计至少为16%，甚至可能高达20%。他说，虽然附近达士岭的转售组屋价格已突破百万元，但预购组屋价格并不直接与市场挂钩。
“建屋局在定价时虽会考虑地段和项目条件，但会在市场价值基础上给予较多津贴，以确保组屋价格在符合资格买家的可负担范围内。”
新组屋供应有助缓和转售价格上涨
瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清认为，达士岭等附近转售组屋价格持续上涨，主要归咎于欧南园一带新组屋供应长期不足。
她认为，这一带的新组屋供应有助缓和转售价格上涨，让希望靠近市区居住的买家有更可负担的选择。
“相比转售单位，符合资格的买家预计更倾向申购这些地段优越、靠近地铁站且享有政府补贴的新预购组屋。”
不过受访专家均指出，在其他条件相同的情况下，建筑物越高，建设成本越高，施工周期越长，也增加项目建设的复杂度。
麦俊荣举例，这类组屋在地面层整合停车场、走道、上下车区、公用设施与排水系统，同时仍须保留足够绿地与公共空间等。此外，建筑在结构设计、建设成本，以及消防与疏散要求方面都更为复杂。
孙燕清也指出，超高层住宅居民也须考虑高密度居住环境可能带来的取舍，例如噪音与人流增加等问题。
建屋局在回复《联合早报》询问时强调，新组屋不会按建造成本定价，而是参考周边转售组屋价格评估市场价值，并通过补贴，确保首次购屋者仍能负担。
