一项研究指出，国人过去两年的收入增长，赶不上房价的涨势。基于新私宅项目的平均售价介于160万元至240万元，本地家庭每月收入要在1万4000元之上才可以负担。
星展集团研究分析师团队星期二（12月12日）发布最新房地产研究报告中，针对每月收入介于6000元至2万元的本地家庭进行分析，指预购组屋（BTO）和购买二手四房式政府组屋普遍在本地家庭的可负担范围。
人力部11月底发表的《2023年劳动力报告》预估数据显示，即使今年本地居民雇员的每月名义收入（nominal income）中位数同比增加2.5%至5179元，但因为通货膨胀持续居高不下，实际收入（real income）中位数同比下跌2.3%。
城市土地学会（Urban Land Institute）早前发布《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》指出，当房价中位数超过家庭年收入中位数的五倍，拥屋将变得难以负担。受调查城市当中，澳大利亚布里斯本公寓的4.5倍最低，新加坡政府组屋的4.7倍排第二。
新加坡的拥屋率近90%，是亚太城市中最高的，这是因为政府自独立以来就奉行居者有其屋的政策，协助公民以合理价格拥屋。
明年核心买家料为组屋升级者
对于本地房产2024年展望，星展集团研究预测我国明年整体房价的增势趋缓，可能持平或上扬2%。基于新加坡整体失业率较低、抵押贷款利率稳定，以及组屋转售价格表现良好，组屋升级者将成为明年买家核心群体。执行共管公寓（EC）、中央区以外（OCR）及其他中央区（RCR）私宅，以及组屋转售市场成为亮点。
明年新私宅销量料介于7500至8000个单位，私宅转售市场的交易量达1万个单位。
具体来看，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）及代表中档私宅的其他中央区（RCR）的房价明年预计上扬1%至2%，核心中央区（CCR）高档私宅的房价预计持平或下跌3%。有地私宅预计明年持平或上涨1%，组屋转售价预计上升2%至3%。
新私宅买家年轻化 父母出资满足高额首付
星展集团研究在报告中指出，购买政府组屋和私宅所要支付的首期付款，相等于21个月至38个月的家庭收入，意味着潜在买家需要把每月一半的收入存下来，且花至少五年到七年的时间来储蓄，才有能力购房。
报告也说，新私宅项目开卖时支付高额首付的买家人口结构越来越年轻，很有可能是获得父母的资助来满足首付需求。
例如今年4月房地产降温措施出台后，首个登场私宅项目博盛苑（Blossoms by the Park）开盘首个周末便卖出209个或76％的单位，单位平均售价202万元。这批买家之中有41%的年龄介于31岁至40岁，另外22%的介于21岁至30岁。考虑到新加坡人口结构，55岁至74岁之公民约有95万9000人，约占总人口的27%，“财富代际”转移的可能性相对较高。
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